国人瞩目期盼己久的《物权法》终经全国人大十届五次会议通过，这部规范财产关系的基本法律，将在相当长的时期产生重大影响。作为房地产企业包括物业管理服务企业，如何在经营、管理和服务过程中做好贯彻《物权法》的工作，具有重大现实意义。笔者在此想从住宅小区的“业主临时公约”的编写方面来阐述房地产开发建设单位和物业管理服务企业的权利和义务，按照《物权法》来界定纷争已久的如架空层、地下室和配套设施的所有权和使用权的归属，正确应用建筑物区分所有权和毗邻权。

　　“业主临时公约”具有很强的时间性和复杂性。一是签约时间在购房之前，二是制定公约的主体是开发建设单位；三是要“临时”到小区首次业主大会召开产生“业主公约”为止；四是在“公约”主体即业主缺位制定的情况下，如何体现绝大多数业主的意志和利益，如何界定开发建设单位、业主和物业管理服务企业的关系，包括架空层、地下室和共用配套设施的所有权和使用权的归属，以及处置权和收益权等复杂的问题，以避免日后产生各种纠纷和讼争，五是可行性受到质疑，“业主临时公约”作为住宅小区各项公众制度之核心和基础，若制定过于简单，一则可操作性不强，二则不能结合小区实际情况，今后将纷争不断。

　　为此可在建设部提供的“业主临时公约”示范文本基础上，认真切实地结合住宅小区实际情况来研究制定，把开发建设单位、物业企业的权利、义务以及有关约定都阐述清楚。

　　一、开发建设单位的权利、义务和得到的授权

　　l. 在“物业的基本情况”章节中，开发建设单位要对除法定配备的物业管理用房、设备房以外的如地下车库和架空层停车位、会所、幼儿园等进行明确约定。要十分关注“业主临时公约”的不可修改性，“业主临时公约”自首位物业买受人签字承诺之日生效后就不可更改，若停车位无约定或约定不明确将属于全体业主所有。由于“商品房买卖合同”可以针对买受人进行修改和约定，尤其是分期开发销售的，可能有几种合同文件，所以建设部的“业主临时公约”范本中的第七条“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有”，建议把“根据物业买卖合同”删除，否则根据 的是哪一种“商品房买卖合同”，又属于约定不明确之列。

　　《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，因此开发建设单位可将有产权的汽车车位出售 ( 一般情况下仅限于住宅小区的业主 ) ，将有争议的如叠拼到墅、半地下室或架空层的汽车车位作为购房附赠。有些地方政府规定层高在 3.9 米以上的架空层不计算容积率内的建筑面积，架空层车位就办不了产权，开发建设单位可以出租或补充共用停车位的不足。