在目前中国市场法律法规还不太健全的情况下，产权酒店成为惟一能够做得通的旅游地产项目。但是由于回报模式等方面的问题，使产权酒店的进一步发展受到制约。近日，第二届“中华分时度假——产权酒店发展论坛”在京举行，来自全国分时度假——产权酒店的从业人员及专家对我国产权酒店及分时度假的发展前景进行了透彻的讨论。会后，记者专访了这次论坛的倡导者之一，北京星际广源房地产策划有限公司董事长、总经理文玲。

　　产权酒店有其发展的基础

　  文玲认为，产权酒店在中国有其发展的基础和需要。第一，消费者与消费市场有了不同的需求，所以不同质的酒店产品就应运而生；第二，收入的提高产生了既要进行投资又要消费的客户群体；第三，住宅产品与酒店产品的中间价格差，成为产权酒店发展的原动力。
　　酒店与房地产联动是一个规律，业内人士一般认为，酒店消费价格（元／天）是房地产价格（元／平方米）的１０％，产权酒店销售价格比一般房地产价格高１．５～２倍左右，这是促使发展商去做产权酒店的原因。从目前已经运作成功的产权酒店来看，开发商均获得了丰厚的利润。国内现有产权酒店模式是开发商投资，设计出它的回报模式。回报的模式有多种，如完全自用型、有限自用型，有限自用型还包括固定回报、不固定回报等。正是投资者推动和需求者拉动，使目前产权酒店发展方兴未艾。

　　三大问题制约产权酒店发展

　　文玲认为，任何事物的发展都有一个过程，都需要规范和完善，产权酒店也不例外。粗略统计，国内出现的产权酒店近１００家，运作比较成功的不超过２０家，所以说产权酒店目前还处于成长期，还存在一些问题。
　　首先是回报的问题。许多产权酒店的开发商都有固定回报承诺，回报率从５％～１２％不等。严格地讲固定回报是违反国家规定的，是变相集资或变相融资。但如果没有固定的回报，又会对消费者失去吸引力。产权酒店成本负担本身就比一般酒店重，因为还有购买者免费使用的时段。因此，发展商承诺的投资回报很可能并不能因酒店的经营而产生，这就使发展商背上了包袱，一旦不能实现回报，则产生法律纠纷。未来几年，一部分产权酒店将进入回报期，这类问题有可能会越来越多。
　　其次是税务问题。一般酒店的物业作为酒店的固定资产计提折旧进入成本，而产权酒店的物业严格讲不是发展商的，因为已经卖出，无法提折旧，也就无法进入成本。发展商承诺给予现金回报，如果是分红，只有交纳了全部税费后的纯利才能分红。在目前全国酒店业本身利润率很低的情况下，是否能有红利可分还很难说，更何况分红后的钱还应交纳所得税。这些问题都是今后我们在实际运作当中要解决的。
　　第三是委托者虚位问题。作为一个一般性的酒店，投资方是惟一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为产权酒店，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位。那么到底谁来管理这个酒店？真正产生了问题，谁能决定这个房子经营的一系列问题？绝大部分产权所有者是分散的，可能只有一小部分发展商拥有决定权，很可能委托者并不代表酒店真正所有者的利益，这样就会侵害中小投资者的利益。