现在，"把城市作为最大的国有资产进行整体经营"已基本成为我国城市领导们的共识，并取得了很大的成就。特别是在我国已经进入WTO的大背景下，政府将只能作为市场规则的制定者，而不能作为市场主体直接参与竞争的条件下，如何提高城市经营水平，用市场经济的思路去经营城市建设产业，走以城养城、以城兴城的城建市场化之路，对于推进我国城市化进程更有着十分重要的现实意义。

一、对城市建设产业化的基本认识

城市建设是城市功能形成与发展所需物质条件的创造、改进过程。概念非常宽泛、综合。一般说来，城市建设的产品包括以住宅为主体的城市建筑产品和基础设施产品两大类。其中，基础设施产业包括城市能源、供排水、交通运输、通讯、环保、教育、文化、福利等设施和系统 。它们承载着城市社会经济活动的一切方面，并构成了城市全部物质实体建设的总和。城市建设产业化，就是在市场经济条件下，把城市建设作为一项产业逐步实现市场化的过程。城市建设产业化的主体应该是企业，而不是政府。城市政府要立足于市场经济这一前提发挥自己的职能，按市场规律的要求去积极推动城市建设产业化发展。由于城市住宅在我国已经形成自己的产业，因此，这里的城市建设产业化主要是指城市基础设施的产业化。它是我国城市建设部门转变成为现代产业的一个历史演进过程。

把市场机制引入城市建设是对传统基础设施建设理论的巨大冲击。其理论依据主要来源于人们对基础设施的自然垄断性的重新认识。

20世纪80年代以来，西方经济学家用部分可加性（subadditivity，又译为次可加性、劣可加性）重新定义了自然垄断之后，人们对自然垄断的性质有了重新认识。简单地说，即是把自然垄断分成了强自然垄断和弱自然垄断两种情况。当自然垄断性较弱时，基础设施兼有公共消费和个人消费的特性，处于纯公共产品和纯个人产品之间的过渡状态。即具有很强的"混合产品"性质，可理解为"准公共物品"。对于城市基础设施产品来说，城市的地域性又决定了它的"地方公共物品"特性，使其"准公共物品"的特色更加突出。因此，国外对自然垄断行业的管制，特别是对城市基础设施领域的管制，已经由传统的只要是自然垄断就要管，转变为需要因时制宜。有时要管，有时不要管，要根据平均成本的升降，企业承受力的大小，分别考虑采取不同对策。

由此，作为"准公共物品"的城市基础设施便兼有公益性、垄断性和竞争性的特点。公益性和垄断性的特点，决定了它们提供物产品和服务是社会性的，公众对基础设施的消费不具有竞争性和排斥性。它们以公共产品的身份构成各种经济活动和生活娱乐活动的基础条件，属于"纯基础设施"；竞争性的特点，则又决定了这类设施的建设可通过市场来实现。如电讯、电力、自来水等，可称为"准基础设施"。它们的活动应当按市场盈利目的，采用市场手段来进行。这样就使得城市建设领域成为公共投资和私人投资的交叉点，使在城市基础设施建设中引入竞争由可能变为现实。因此，政府必须放松管制。过去那种基础设施建设由国家统包下来的做法，从理论上说，在现代的市场经济条件下已经行不通了。